Проблема огораживания территории ТСЖ: законодательная основа и применение закона на практике

Вопрос в редакцию: В редакцию журнала «Владелец магазина» обратились собственники
магазина со следующей проблемой. Продуктовый магазин расположен на первом этаже
многоквартирного жилого дома. В связи с образованием в доме Товарищества собственников
жилья, были введены неблагоприятные условия для магазина – была огорожена территория и
был установлен шлагбаум, который открывается только для жильцов дома.

Как следствие, у магазина резко снизились объемы продаж, поскольку никто, кроме
жильцов дома, не может покупать товары в данном магазине в связи с отсутствием возможности
подъезда к магазину из-за отгороженности территории и возведения шлагбаума. Юристы нашей
компании отвечают на данный вопрос

Комментарий к проблеме: Вопрос огораживания территории ТСЖ, в том числе
временными конструкциями типа «шлагбаум», в связи со значительным ростом количества ТСЖ,
как никогда актуален не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в целом по России.

Для определения законности существования таких построек необходимо обратиться к
статье 16 Федерального Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного
Кодекса РФ». В соответствии с п.2 ст. 16 данного Закона, земельный участок, на котором
расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, который сформирован до 1 марта 2005г. и в отношении которого проведен
государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме.

Для определения законности существования таких построек необходимо обратиться к
статье 16 Федерального Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного
Кодекса РФ». В соответствии с п.2 ст. 16 данного Закона, земельный участок, на котором
расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, который сформирован до 1 марта 2005г. и в отношении которого проведен
государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 3 ст. 16 указанного закона, в случае, если земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005г., на основании решения общего
собрания проводится формирование земельного участка органами государственной власти либо
органами местного самоуправления.

Причем с момента формирования земельного участка и проведения его государственного
кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую
долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При определении вопроса о формировании земельного участка в доме, где присутствует
ТСЖ, необходимо помнить о действии п. 6 ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ, в котором говорится,
что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию,
изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и
другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также
нарушать требования, установленные действующим законодательством.

Исходя из сказанного выше, в применении к конкретной ситуации, необходимо уточнить
вопрос о принадлежности данного земельного участка, а также выяснить, проведено ли
формирование земельного участка и его кадастровый учет, является ли данный земельный
участок перешедшим в общедолевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме.

В случае, если участок является не перешедшим, в таком случае возведение каких-либо
построек, в том числе и шлагбаума, на данной территории не является законным, по вопросу
демонтажа которых необходимо обращение в органы местного самоуправления либо
уполномоченные органы городской администрации, а также оспорить возведение данного
ограждения в административном или судебном порядке.

В случае, если было ранее произведено формирование земельного участка и данный
участок является общедолевой собственностью жильцов, в доме, где создано ТСЖ, исходя из
норм ст. 145 Жилищного Кодекса РФ, решение о возведении ограждения или иных элементов,
например «шлагбаума», относится к исключительное компетенции общего собрания членов
товарищества, которое и должно своим собранием решить целесообразность данной установки,
если иное не установлено уставом ТСЖ.